UNITY IS STRENGTH

OWNERS

BEING ACTIVE TOGETHER FOR OUR HOUSE.

Quelle: Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft

WOHNUNGSEIGENTUMSRECHTLICHE GRUNDLAGEN

Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümer

Beschlussfassung

Beschlussarten

Form der Beschlussfassung

Beschlussarten

Das WEG 2002 nennt zwei verschiedene Arten von Mehrheitsbeschlüssen, einfache Mehrheitsbeschlüsse und solche, die mit einer zweidrittel Anteilsmehrheit zu beschließen sind (=qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse). Einstimmige Beschlüsse fordert das WEG nicht. Bestimmte Angelegenheiten über die Nutzung der Sache oder Verfügungen über das Gemeinschaftsgut iSd. § 17, § 26, § 32 Abs. 2 und § 33 Abs. 3 WEG 2002, sind den Vereinbarungen sämtlicher Eigentümer und damit der Einstimmigkeit vorbehalten.

Maßnahmen außerhalb des Regelungsinhalts des § 29 WEG (§ 29 Abs. 5 WEG 2002 verweist ausdrücklich auf den Geltungsbereich der §§ 834 u. 835 ABGB.) erfordern einstimmige Beschlüsse oder den Ersatz der fehlenden Zustimmung durch Richterspruch. Ein Beispiel für eine einstimmigkeitspflichtige außerordentliche Verwaltungsmaßnahme ist die Aufkündigung eines an einem allgemeinen Teil der Liegenschaft bestehenden Bestandvertrages mit einem Wohnungseigentümer (OGH 25.11.1997, 5 Ob 2330/96z).

Einfache Mehrheitsbeschlüsse

Einfache Mehrheitsbeschlüsse sind die am häufigsten im Wohnungseigentum gefassten Beschlüssen. Sie setzen die Zustimmung von mehr als 50 % der Inhaber der grundbücherlichen Anteile voraus.

Gegenstand von Mehrheitsbeschlüssen sind Verwaltungshandlungen und somit Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung. Ein Unterschied im Zustandekommen oder der rechtlichen Wirksamkeit von Beschlüssen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung besteht nicht. Der Differenzierung kommt insoweit Bedeutung zu, als der Verwalter Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung eigeninitiativ (vgl. § 20 Abs. 1 WEG 2002 Pflicht des Verwalters zur Wahrnehmung der gemeinschaftsbezogenen Interessen aller WE) wahrnehmen muss und eine Beschlussfassung in diesem Bereich im Gegensatz zur außerordentlichen Verwaltung nicht zwingend notwendig und oftmals nicht zweckmäßig ist. Unterschiede ergeben sich auch in den Gründen sowie den Fristen der Beschlussanfechtung (siehe Kapitel 3.8.3 u. 4.3.2).

Qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse

Für das Zustandekommen der qualifizierten Mehrheitsbeschlüsse ist die Zustimmung der Eigentümer von zumindest zweidrittel der Grundbuchsanteile notwendig. Diese sind ausnahmsweise für die nachstehenden drei wohnungseigentumsrechtlichen Bereiche vorgesehen:

► Vorläufige Benützungsregelung (§ 17 Abs. 2 2. Satz WEG 2002)
► Abgehen vom Zwei-Jahres Rhythmus der Eigentümerversammlung (§ 25 Abs. 2)
► Verbrauchsabhängige Aufteilung einzelner Aufwendungen (§ 32 Abs. 3 )

Mehrheitsweisungen

Weisungen der Mehrheit sind für den Verwalter jedenfalls beachtlich, sofern sie nicht gesetzwidrig sind (vgl. § 20 Abs. 1 WEG 2002). Mehrheitsweisungen kommen bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung in Betracht, da im Bereich der außerordentlichen Verwaltung eine Beschlussfassung unerlässlich ist. Mehrheitsweisungen sind Beschlüssen gleichzusetzen und kann auch deren Wirksamkeit gem. § 24 Abs. 6 WEG im Außerstreitigen Verfahren überprüft werden.

Diese können eingesetzt werden um die Verwalterpflichten gem. § 20 WEG 2002 einzumahnen oder dem Verwalter zu den von ihm geplanten Maßnahmen im Bereich der ordentlichen Verwaltung eine gegenteilige Weisung zu erteilen.
Gerade in großen Wohnungseigentumsliegenschaften mit vielen Eigentümern kommt den Mehrheitsweisungen kaum praktische Bedeutung zu. Zunehmende Passivität und mangelnde Organisationsstruktur der Eigentümergemeinschaft96 erschweren eine mehrheitliche Entscheidungsfindung außerhalb der formalistischen vom Verwalter initiierten Beschlussfassung.

Sonstige Beschlüsse

Wenn mehr als die Hälfte der Eigentümer einem Beschlussvorschlag widersprechen, liegt ein negativer Beschluss vor. Eine Anfechtung derartiger Beschlüsse (so nicht die Frage der Mehrheit strittig ist) kommt nicht in Betracht, da das Gericht nur die Rechtswirksamkeit eines Beschlusses prüft und nicht den Meinungsäußerungen der Minderheit die Wirkung eines Mehrheitsbeschlusses anerkennen kann (OGH 13.4.1999, 5 Ob 54/99y).

Beschlüsse der Minderheit („Nichtbeschlüsse“) entfalten grundsätzlich keinerlei Rechtswirkung. Diesen kommt bei einem Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs. 3 WEG 2002 nur dann Bedeutung zu, wenn durch die neu ermittelte Abstimmungseinheit der Minderheit Mehrheitsstellung zukommt und diese dadurch berechtigt ist, bindende Entscheidungen für die Eigentümergemeinschaft zu treffen.

Nichtige Beschlüsse sind solche, die besonders krass gegen die Rechtsordnung verstoßen und können diese auch außerhalb der Anfechtungsfristen mit Feststellungsklage im streitigen Verfahren bekämpft werden (vgl. JAB zu § 24 Abs. 6 WEG 2002).