UNITY IS STRENGTH

OWNERS

BEING ACTIVE TOGETHER FOR OUR HOUSE.

Quelle: Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft

WOHNUNGSEIGENTUMSRECHTLICHE GRUNDLAGEN

Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümer

Beschlussfassung

Beschlussarten

Form der Beschlussfassung

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist, nach der Legaldefinition des § 2 Abs. 1 WEG 2002, das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.
„Wohnungseigentum ist kein realgeteiltes Eigentum“, sondern eine Art Miteigentum mit einem ausschließlichen servitutsähnlichen Nutzungsrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt.
Wohnungseigentum wird meist durch eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer begründet. Die Wohnungseigentumsbegründung muss sich auf alle wohnungseigentumstauglichen Objekte einer Liegenschaft beziehen und ist an gewidmeten oder notwendigen allgemeinen Teilen der Liegenschaft nicht zulässig.

Wohnungseigentümer

§ 2 Abs. 5 WEG 2002 1. Satz bezeichnet den Wohnungseigentümer als Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt.

Der Wohnungseigentümer hat somit, was die allgemeinen Teile der Liegenschaft betrifft, die Stellung eines Miteigentümers, hinsichtlich seines Wohnungseigentumsobjekts besitzt er ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht. Der Wohnungseigentümer kann über sein Wohnungseigentumsobjekt frei verfügen, dieses selbst benützen, vermieten oder verkaufen, ohne dass es der Zustimmung der übrigen Miteigentümer bedarf. Grenzen findet dieses alleinige Gebrauchsrecht überall dort, wo in die Rechte anderer Wohnungseigentümer oder der Eigentümergemeinschaft eingegriffen wird, dies ist u.U. dann der Fall, wenn der Eigentümer Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt vornimmt.

Neben den eingangs erwähnten Rechten, treffen den Wohnungseigentümer hinsichtlich seines Wohnungseigentumsobjekts auch Wartungs- Erhaltungs- sowie Duldungspflichten (.§ 16 Abs. 3 WEG 2002) Der Wohnungseigentümer ist weiters verpflichtet an der Verwaltung in angemessener und sachgerechter Weise mitzuwirken und Verwaltungsmaßnahmen zuzustimmen, die im Interesse der Gemeinschaft liegen.
Wohnungseigentümer können sein:

► Eine natürliche Person
► Zwei natürliche Personen (Eigentümerpartnerschaft) (§ 13 WEG 2002)

► Eine Personengesellschaft des Handelsrechts (OHG, KG)
► Eine eingetragene Erwerbsgesellschaft (OEG,KEG)
► Eine juristische Person (GmbH., etc.)

In der Beschlussfassung kommt dem Wohnungseigentümer ein Stimmrecht zu, das in der Wertigkeit seinem grundbücherlichen Anteil entspricht. Den Partnern der Eigentümerpartnerschaft steht dieses Äußerungsrecht nur gemeinsam zu, d.h. „Das Stimmrecht kann nur gemeinsam und einheitlich ausgeübt werden.“

Eigentümergemeinschaft

§ 5 Abs. 2 WEG 2002 2. Satz definiert, alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs. 1 umschriebenen Umfang.

„Die Eigentümergemeinschaft ist eine zweckorientierte Gemeinschaft“. Ihr Zweck beschränkt sich auf Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung. Nur in diesem Bereich kommt der Eigentümergemeinschaft Rechtspersönlichkeit zu und kann sie Verbindlichkeiten eingehen, klagen und geklagt werden. Die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person, die in der Literatur oftmals mit den Personengesellschaften des Handelsrechts verglichen wird und ausgestattet ist mit Teilrechtsfähigkeit in dem oben erwähnten Bereich. Wie jede rechtsfähige Gesellschaft benötigt sie Handlungsorgane um außenwirksam tätig zu werden. Primäres Vertretungsorgan der Eigentümergemeinschaft ist der Verwalter.

Nach der Rechtsprechung wird von der Verwaltung alles umfasst, das gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes beeinträchtigen könnte. Hiezu zählen jedenfalls sämtliche Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung (§§ 28,29 WEG 2002) und beschränkt sich die Verwaltung grundsätzlich auf allgemeine Teile der Liegenschaft. Verwaltungshandlungen sind somit Angelegenheiten worüber Beschlüsse gefasst werden und über deren Durchführung die Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidet.

Verwaltungshandlungen für die Gemeinschaft sind von Besitz- oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Wohnungseigentümer oder Verfügungen über das Gemeinschaftsgut zu unterscheiden. Da bei Verfügungshandlungen direkt in Gemeinschaft- oder Anteilsrechte eingegriffen wird, muss diesen eine einstimmige Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer zugrunde liegen. Solche Verfügungshandlungen sind z.B. die gegenseitige Einräumung von Wohnungseigentum, der geplante Verkauf der ehemaligenHausbesorgerdienstwohnung oder die Einräumung einer das Gemeinschaftsgut belastenden Dienstbarkeit.

Tatsächlich ist die Eigentümergemeinschaft, wie vom Gesetzgeber unterstellt, oftmals keine „Gemeinschaft“, sondern nur eine Additionsgemeinschaft, deren Mitglieder häufig nicht mehr Gemeinsamkeiten aufweisen, als sie zufällig im gemeinsamen Haus wohnen. Die unterschiedlichen Bedürfnisse und Interessen der Eigentümer treten während des Willensbildungsprozesses klar hervor und erschweren die Entscheidungsfindung.

Vertretungsorgane der Eigentümergemeinschaft

Als juristische Person benötigt die Eigentümergemeinschaft Organe um außenwirksam rechtswirksame Handlungen zu setzen. § 18 Abs. 2 WEG 2002 nennt die nachstehenden vier Vertretungsorgane:

Eigentümergemeinschaft

Verwalter bestellt

Kein Verwalter bestellt

Verwalter (§ 19-21) Bestellung u.
Abberufung einfacher Mehrheitsbeschluss

Eigentümervertreter (§22) Bestellung u. Abberufung einfacher Mehrheitsbeschluss

Mehrheit der Eigentümer nach Miteigentumsanteilen

Vorläufiger Verwalter (§23) Bestellung im Außerstreitverfahren

Quelle: § 18 WEG 2002

Der Eigentümergemeinschaft steht es grundsätzlich frei, welche Art der Vertretung sie wählt – eine Pflicht zur Bestellung eines Verwalters besteht nicht.32 Über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters, wie auch des Eigentümervertreters entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer im Rahmen der ordentlichen Verwaltung. Die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes bezüglich Willensbildung und Beschlussfassung sind bei Bestellung und Abberufung einzuhalten.

Der Verwalter hat gleich dem Eigentümervertreter Weisungen der Mehrheit zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind (§ 22 Abs. 2 WEG 2002). Beide Organe sind Entscheidungsträger und befugt im Rahmen der ordentlichen Verwaltung für die Gemeinschaft Entscheidungen zu treffen, die auch die Minderheit binden. Der Eigentümervertreter oder Auseinandersetzungen mit diesem wurden weder in § 30 (Minderheitsrechte) noch in § 52 (Außerstreitverfahren) WEG 2002 berücksichtigt. Sowohl dem Verwalter als auch dem Eigentümervertreter obliegt die praktische Umsetzung der Willensbildungshandlungen der Gemeinschaft.

Name und Anschrift des Verwalters (OGH 10.5.2005, 5 Ob 65/05b) sowie des Eigentümervertreters sind auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters (Eigentümervertreters) im Grundbuch bei Bestellung ersichtlich zu machen (§ 19 Abs. 2 2. Satz WEG 2002). Die Löschung bei Beendigung der Funktion kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers, des Verwalters (Eigentümervertreters) oder von Amts wegen erfolgen (§ 21 Abs. 4 WEG 2002).

Vertretung durch den Verwalter

Die Eigentümergemeinschaft wird im Regelfall durch den Verwalter vertreten. Die Vertretungsbefugnis des Verwalters ist nach außen unbeschränkt und „… deckt somit alle Rechtshandlungen ab, die die Eigentümergemeinschaft auf Grund ihrer beschränkten Rechtsfähigkeit (Verwaltungshandlungen - Anm.d.Verf. K.R.) vornehmen kann.“ Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann (muss) der Verwalter eigenverantwortlich wahrnehmen, in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung darf er nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer tätig werden. „ (Wenn ein Verwalter bestellt ist)… erstreckt sich die Zuständigkeit der Wohnungseigentümer auf die interne Willensbildung gem. §§ 833f. ABGB, § 18 Abs. 2 iVm. § 28 und 29 (WEG 2002) der gesamten Liegenschaftsverwaltung.“ Zur Vornahme von Verfügungshandlungen ist der Verwalter nicht berechtigt. Wie auch die übrigen Vertretungsorgane ist der Verwalter zur Bestellung eines berufsmäßigen Parteienvertreters berechtigt.

Zum Verwalter bestellt werden kann eine (geschäftsfähige) natürliche oder juristische Person, dies kann ein gewerbsmäßiger Hausverwalter aber auch ein Wohnungseigentümer dieser Anlage sein. Eine Einschränkung ergibt sich gem. § 21 Abs. 3 WEG 2002, wonach ein Verwalter der wegen grober Pflichtverletzung gerichtlich abberufen wurde, für dieselbe Liegenschaft nicht nochmals zum Verwalter bestellt werden darf.

Rechtsgrundlage des Verwaltungsvertrages ist ein Auftragsvertrag iSd. §§ 1002 ff. ABGB. Der Verwaltungsvertrag (Vollmacht) definiert die Rechtsbeziehung zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft im Innenverhältnis. Der Bevollmächtigungsvertrag muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Die Schriftform ist für die Praxis unbedingt empfehlenswert um klare vertragliche Regelungen auch im Innenverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern festzulegen. Jedenfalls muss seit dem Widerruf der Honorarrichtlinien zum 31.12.2005 detailliert abgegrenzt werden, welche Leistung der Verwalter um welches Honorar zu erbringen hat und was extra zu bezahlen ist. Der Verwaltungsvertrag kann auch als Arbeitsinstrument für Mitarbeiter dienen, in welchem die Richtlinien für die jeweilige Liegenschaft definiert sind. Die Bestellung des Verwalters kann auf unbestimmte oder befristete Dauer erfolgen. Bei unbefristeten Verträgen ist eine ordentliche Kündigung ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist von beiden Vertragspartnern jeweils jährlich zum Ende der Abrechnungsperiode möglich. Verträge auf bestimmte Zeit enden durch Zeitablauf bzw. verlängern sich danach stillschweigend auf unbestimmte Dauer. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer, aber auch der Verwalter (vgl. JAB zu. § 21 Abs. 2 WEG 2002) sind berechtigt den befristeten Verwaltungsvertrag nach Ablauf von drei Jahren ebenfalls ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten zum Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode aufzulösen. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer ohne Fristsetzung möglich, auch kann bloß ein einzelner Wohnungseigentümer bei grober Pflichtverletzung des Verwalters durch Antragstellung an das Gericht die vorzeitige Auflösung des Verwaltungsvertrages verlangen. Die gesetzlichen Bestimmungen für die Auflösung und Bestellung des Verwalters finden sich in § 21 WEG 2002. Im Vergleich zum Auftragsrecht des ABGB kommt dem Verwaltungsvertrag im Wohnungseigentum eine höhere Stabilität zu, da das Recht zum sofort wirksamen Widerruf ohne wichtigen Grund ausgeschlossen ist.

Bei aufrechtem Verwaltungsverhältnis besteht keine Befugnis der Mehrheit (wie auch des Mehrheitseigentümers der nicht selbst zum Verwalter bestellt wurde) Dritten gegenüber rechtswirksame Vertretungshandlungen vorzunehmen. Eine Ausnahme besteht insoweit, als z.B. bei Gefahr in Verzug (§ 30 Abs. 3 letzter Satz WEG 2002) oder zur Abwehr unmittelbar drohender Nachteile jeder einzelne Wohnungseigentümer zur Vornahme von Vertretungshandlungen befugt ist. Auch wenn es um den Verwaltungsvertrag oder Unstimmigkeiten darüber geht, ist die Mehrheit der Eigentümer – so kein Eigentümervertreter bestellt wurde - gegenüber dem Verwalter handlungsbefugt (vgl. ErläutRV zu § 18 Abs. 2 WEG 2002).

Vertretung durch den Eigentümervertreter

DieDie Bestellung eines Eigentümervertreters ist fakultativ und nur zulässig, wenn auch ein Verwalter bestellt ist. Der Eigentümervertreter muss eine geschäftsfähige natürliche Person und selbst Wohnungseigentümer der betreffenden Liegenschaft sein. Der Tätigkeitsbereich des Eigentümervertreters ist stark eingeschränkt, er vertritt die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter, wenn dieser die Belange der Gemeinschaft wegen widerstreitender eigener Interessen nicht wahrnehmen kann und in diesen Geschäftsbereichen auch gegenüber Dritten. Eine Interessenskollision des Verwalters liegt etwa dann vor, wenn der Verwalter Gewährleistungsansprüche gegenüber einem Professionisten geltend zu machen hat, zu welchem er in einem wirtschaftlichen Naheverhältnis steht (vgl. ErläutRV zu § 22 Abs.1 WEG 2002) Eine Vertretungsmacht des Eigentümervertreters kommt u.U. auch bei Abrechnungsstreitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter oder bei der Kündigung des Verwaltungsvertrags in Betracht.

Der Eigentümervertreter wird höchstens für die Dauer von zwei Jahren (Nach den ErläutRV zu § 22 Abs.1 WEG 2002 wurde diese Dauer korrespondierend mit der vorgesehenen Frequenz für Eigentümerversammlungen gewählt. da in diesem Zeitraum ein Interessenskonflikt mit dem Verwalter abgeschlossen sein sollte) bestellt. Die Funktionsdauer kann auch kürzer sein, wenn der Interessenskonflikt mit dem Verwalter vorzeitig abgeschlossen ist. Die Funktion ist jedenfalls beendet, wenn der Eigentümervertreter seine Mitgliedschaft in der Gemeinschaft durch Veräußerung seines Wohnungseigentumsobjekts verliert oder bei Kündigung oder Abberufung des Verwalters.
Ob sich dieses Organ tatsächlich in der Verwaltungspraxis durchsetzt bleibt abzuwarten. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer wird sich bei Konfliktfällen mit dem Verwalter meist gleich zu dessen Kündigung entschließen anstatt einen Eigentümervertreter zu bestellen. In den Fällen, in denen eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist, da ein befristeter Verwaltungsvertrag abgeschlossen wurde, ist ein Betätigungsfeld für den Eigentümervertreter zu sehen.

Der Eigentümervertreter ist in keiner Weise vergleichbar mit den häufig in Liegenschaften eingerichteten Funktionen einer Hausvertrauensperson oder eines Verwaltungsbeirats. Diese Funktionen können in einer Gemeinschaftsordnung gem.
§ 26 WEG 2002 verankert werden, sind jedoch mit keiner Vertretungsbefugnis ausgestattet.

Sonstige Vertretungsorgane

Wenn für eine Liegenschaft kein Verwalter bestellt ist, wird die Eigentümergemeinschaft von der Mehrheit der Wohnungseigentümer, berechnet nach Miteigentumsanteilen, vertreten (§ 18 Abs. 2 Z 2 lit. a).

Solange kein (vorläufiger) Verwalter bestellt ist, gilt der im Grundbuch erstgenannte Wohnungseigentümer gemäß § 23 WEG 2002 als Zustellbevollmächtigter iSd. Zustellgesetzes. „Durch diese gesetzliche Zustellvollmacht wird aber keinerlei passive Vertretungsbefugnis des einzelnen geschaffen, der Einzelne ist nicht befugt Willenserklärungen mit Wirkung für die Eigentümergemeinschaft entgegenzunehmen und rechtsgeschäftlich für die Eigentümergemeinschaft zu handeln.“

Wenn für eine Liegenschaft ein Verwalter fehlt, ist dies in der Praxis insofern problematisch, da kein einzelner Wohnungseigentümer berechtigt ist Verwaltungshandlungen zu setzen und für jedes abzuschließende Rechtsgeschäft eine Mehrheit gefunden werden muss. Gemäß § 23 WEG 2002 kann sowohl ein Wohnungseigentümer als auch ein Dritter, der ein berechtigtes Interesse an einer wirksamen Vertretung hat, die gerichtliche Bestellung (§ 52 Abs. 1 Z 8) eines vorläufigen Verwalters beantragen. Besondere Bedeutung kommt dieser Bestimmung in jenen Fällen zu, wenn gegen eine unvertretene Eigentümergemeinschaft Ansprüche erhoben werden oder die Gemeinschaft selbst Forderungen gegenüber Dritten oder Miteigentümer durchsetzen will.

Die Bestellung des vorläufigen Verwalters schließt die Mehrheit der Wohnungseigentümer von der Vertretung aus. Die Rechte und Pflichten eines vorläufigen Verwalters sind inhaltlich jenen des Verwalters angeglichen. Die Vertretungsbefugnis des vorläufigen Verwalters endet mit der Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaft (§ 23 letzter Satz WEG 2002).