EINHEIT IST STÄRKE

EIGENTÜMER

GEMEINSAM AKTIV SEIN. FÜR UNSER HAUS.

Quelle: Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft

WOHNUNGSEIGENTUMSRECHTLICHE GRUNDLAGEN

Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümer

Beschlussfassung

Beschlussarten

Form der Beschlussfassung

Der Gesetzgeber gibt die Art und Weise der Beschlussfassung nicht vor, obwohl in § 24 Abs. 1 WEG 2002 Die Eigentümerversammlung als bevorzugter Rahmen für die Willensbildung der Eigentümer genannt WIRD. Für die Beschlussfassung gibt es kein Schriftformerfordernis. Beschlüsse can daher auch mündlich rechtswirksame zustande kommen, aus Beweisgründen ist Schriftlichkeit praktikabel und empfehlenswert. In der Praxis hat sich neben der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung vor allem der Umlaufbeschluss durchgesetzt. In kleineren Eigentümergemeinschaften sind auch telefonische Befragungen, Umfragen von Tür zu Tür, Abstimmungen mittels Unterschriftenlisten vorstellbar, eine Alternative ist die Entscheidungsfindung via Email oder im Internet.

Die Eigentümerversammlung

In einem Wohnungseigentumshaus gibt es eine Vielzahl von Angelegenheiten, die der Entscheidung und Meinungsbildung der Gemeinschaft bedürfen. Dies sind dann Maßnahmen, die nicht nur den einzelnen Wohnungseigentümer betreffen und beispielsweise solche, die der Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung nicht alleine lösen wollen (kann), externe Verwaltungshandlungen oder sonstige Angelegenheiten.

Der Gesetzgeber sieht gerade in der Eigentümerversammlung das geeignete Forum zur Willensbildung aus, da in dieser im Gegensatz zur schriftlichen Entscheidungsfindung mittels Umlaufbeschluss, eine Diskussion und eine wechselseitige Auseinandersetzung mit Problemen und offenen Fragen am besten möglich ist. Die Eigentümerversammlung soll das Zusammengehörigkeitsgefühl der Eigentümer fördern und zur Auseinandersetzung mit und Bereinigung von Konflikten bekämpfen (vgl. ErläutRV zu § 25 Abs. 1 WEG 2002).

Ob in einer Eigentümerversammlung wirklich konstruktiv diskutiert WIRD und eine Beschlussfassung möglich ist, liegt hauptsächlich an der Informations- und Vorbereitungsarbeit sowie an den kommunikativen Fähigkeiten des Verwalters. Dem Verwalter kommt in der Versammlung neben der Rolle eines Moderators mehrfach auch eine vermittelnde Tätigkeit zu. „Die Eigentümerversammlung stellt für den Verwalter ein wertvolles und effizientes Marketinginstrument dar und ist zur effizienten Verwaltbarkeit der Liegenschaft bestens geeignet.“

Die Pflicht zur Organisation und Haltung einer Eigentümerversammlung im Zweijahresrhythmus gem. § 25 Abs. 1 1 WEG 2002 trifft nur den Verwalter. „Eine geringfügige Überschreitung des Intervalls – zB im Ausmaß eines Monats – wird idR. nicht als Pflichtverstoß zu werten sein.“106 Existiert für eine Wohnungseigentumsliegenschaft kein Verwalter, so entfällt diese Verpflichtung. Die Bestimmung bezieht sich daher nicht nur auf einen gewerblichen Hausverwalter, sondern auch auf einen Wohnungseigentümer, so dass dieser zum Verwalter der Liegenschaft bestellt wurde. Die Verwalterpflicht ist dispositiv und ein Abgehen ist mit einem qualifizierten Mehrheitsbeschluss der Eigentümer möglich. In der Praxis wird es für den Verwalter sein schwierig bzw. muss er viel Überzeugungsarbeit leisten, einen derartigen Beschluss herbeiführen ohne Gefahr zu seinen Verwalterpflichten nicht in ausreichendem Maß nachkommen zu wollen. Eine anders lautende Regelung kann bereits im Wohnungseigentumsvertrag getroffen oder in einer Gemeinschaftsordnung analog § 26 WEG 2002 einstimmig vereinbart werden. Ein Zurückkehren zum gesetzlichen Intervall soll mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer im Rahmen der ordentlichen Verwaltung möglich sein.

Die ErläuterV zu § 25 Abs. 1 WEG 2002 unterstellen Eigentümergemeinschaften, die ohne Verwalter ein ausreichendes Maß an Organisationsfähigkeit und somit keinen Bedarf nach dem starren Korsett einer alle zwei Jahre dauernden Versammlung erwarten. Umso mehr sollte professionell agierenden Verwalter zutrauen sein, den Bedarf nach einer Versammlung eigenverantwortlich und individuell nach den Erfordernissen des Einzelfalls festlegen zu dürfen. Die Bestimmung ist somit für die Verwaltungspraxis weitgehend unflexibel. So wird etwa in Liegenschaften beabsichtigter umfassender Sanierungsmaßnahmen, die Einberufung von Versammlungen jährlich notwendig sein und in den Folgejahren uU keine Themen zur Entscheidungsfindung durch die Wohnungseigentümer anstehen. Die Versammlung wird dann nicht, wie ursprünglich vom Gesetzgeber gewollt, der Beschlussfassung dienen, sondern zur bloßen Informationsveranstaltung des Verwalters, in welcher dieser zB die Jahresabrechnung vor oder über Themen der ordentlichen Verwaltung informiert, die ohnehin keiner Beschlussfassung bedürfen.

Vorbereitung und Organisation

Die Vorbereitungsphase ist für den Erfolg der Eigentümerversammlung wesentlich, die Arbeiten im Vorfeld sich immer am jeweiligen Einzelfall und dem konkreten Zweck der Versammlung. Die beispielhafte Auflistung ist keineswegs vollständig:

Festlegen der Besprechungsthemen und Beschlussgegenstände.
Prüfen, ob Thema schlusstauglich ist oder der Vereinbarung aller Eigentümer bedarf.
Prüfen eventueller Stimmrechtsausschlüsse gem. § 24 Abs. 1 3. WEG 2002. (Beginn zwischen 18:30 und 20:00 Uhr).
Festlegen des Versammlungstermins - bei  regelmäßig  zu  Wohnzwecken genutzten WE-Objekten voraussichtlich wochentags abends
Festlegen und Reservieren des Versammlungsorts. Dieser sollte möglichst ein neutraler Raum mit professionellem Setting sein. gegebenenfalls über geeignete Präsentationsmöglichkeiten verfügen und keinesfalls ein stark frequentierter und lauter Gastraum sein.
Einholen von Anboten, Expertenauskünften oder sonstigen Informationen zu den Besprechungsthemen.
Terminabsprachen mit Professionisten und Fachleuten, die der Versammlung zwecks größtmöglicher Information der Eigentümer beiwohnen sollen.
Besprechung mit Hausvertrauensleuten zur Klärung offener Fragen bereits im Vorfeld.
Abfragen des aktuellen Grundbuchstandes zur  Beurteilung  der Beschlussfähigkeit der Eigentümer.
Vorbereiten von Anwesenheitslisten sowie Eigentümerlisten für die Abstimmung über konkrete Beschlussgegenstände.
Persönliche    Vorbereitung:    Konkretisieren  _cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_ der    persönlichen    Ziele _cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_  und Einstellung, Analyse des Umfelds, eventueller Störfaktoren, etc.

Einberufung und Tagesordnung

Die Eigentümerversammlung kann sowohl vom Verwalter als auch von jedem Wohnungseigentümer ohne Tätigwerden des Verwalters einberufen werden. Zusätzlich können mindestens drei Eigentümer, die mindestens ein Viertel der Anteile innehaben vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines offensichtlichen Grundes die Einberufung einer Versammlung verlangen. An den Grund wird kein allzu strenger gelegter Maßstab, „Jeder Grund, der eine Einberufung vernünftig erscheinen lässt…“, verpflichtet den Verwalter eine externe Versammlung anzusetzen. Sollte sich jedoch nachträglich herausstellen, dass der wichtige Grund nur vorgetäuscht war hinsichtlich der Kostentragung ein Regressanspruch der Gemeinschaft gegenüber der auf Anberaumung einer Versammlung dringenden Minderheit besteht.

Tag und Zeitpunkt der Versammlung sind so zu wählen, dass voraussichtlich viele Eigentümer daran teilnehmen können (§ 25 Abs. 1 WEG 2002). Die Terminwahl ist daher von den Besonderheiten der jeweiligen Liegenschaft abhängig. In Wohnungseigentumsanlagen, deren Wohnungen vornehmlich zur Befriedigung des individuellen Wohnbedürfnisses der Eigentümer dienen, sind Versammlungen nicht in der Ferienzeit oder während der Normalarbeitszeit abzuhalten, bei Ferienwohnungen wird uU das Gegenteil der Fall sein.113 Der Verwalter muss im Vorfeld keine individuellen Terminabsprachen mit den Eigentümern führen (vgl. ErläutRV zu § 25 Abs. 1 WEG 2002), sondern den Termin so festzusetzen, dass nicht mit einer Verhinderung von einer Mehrheit der Wohnungseigentümer zu rechnen sein WIRD.

§ 25 Abs. 1 2 WEG definiert eine Mindestfrist von zwei Wochen zwischen der Einberufung und dem Versammlungstermin. Diese Frist soll den Eigentümern neben der zeitlichen Verfügung auch eine Vorbereitung auf das Thema ermöglichen. Eine Verkürzung der Frist würde einen formellen Mangel bedeuten, der zur Anfechtung gem.

§ 24 Abs. 1 6 WEG 2002 berechtigt, wenn dieser für das Abstimmungsergebnis Kausalkrieg. Die Einladung und somit die konkretisierten Beschlussgegenstände sind den Eigentümern gem. § 24 Abs. 1 5 WEG 2002 (Diese doppelte Art der Übersendung muss der Verwalter ebenso für die Bekanntmachung  der Ergebnisse der Beschlussfassung, der Vorausschau gem. § 20 Abs. 2 und der Niederschrift der Eigentümerversammlung gem. § 25 Abs. 3 WEG 2002) sowohl durch Haus an einer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses als auch durch individuelle Übersendung an die Adresse des WE-Objekts oder an eine sonstige bekannt gegebene inländische Zustellanschrift zur Kenntnis zu bringen. Die Übersendung muss nicht den Vorschriften des Zustellgesetzes entsprechen. Selbst wenn der Eigentümer schon jahrelang im Ausland wohnt, ist eine Übersendung an die Adresse des WE-Objekts ausreichend.

Die konkrete Bezeichnung der Beschlussgegenstände sowohl nach deren Art (zB Einbau eines Personenaufzugs mit fünf Haltestellen) und nach deren wirtschaftlicher Bedeutung (Kostenrahmen) ist wesentlich. Von der konkreten Information wird nämlich abhängen, ob der Wohnungseigentümer an der Versammlung überhaupt teilnimmt und ob durch die genaue Bezeichnung der Beschlussgegenstände die Anforderungen für die rechtswirksame Beschlussfassung gem. § 24 Abs. 1 1 WEG, nämlich die Gelegenheit aller Wohnungseigentümer zu Stellungnahme, erfüllt wurde.

Wird die Eigentümerversammlung von den Wohnungseigentümern selbst ohne Tätigwerden des Verwalters und ohne dessen Anwesenheit organisiert, trifft die einladenden Wohnungseigentümer die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verständigung aller Miteigentümer und Bekanntgabe der Tagesordnung mit einer berechtigten Frist. Das WEG fordert für diese Art der Versammlung weder die Führung eines Protokolls noch die Fortsetzung begonnener Abstimmungen mittels Umlaufbeschluss. Eine Niederschrift zu verfassen WIRD für Beweissicherunszwecke auch hier notwendig sein. Werden Beschlüsse gefasst sind diese bekannt zu machen, wenn nicht kumulativ auf die in § 24 Abs. 5 WEG 2002 beschriebene Weise und ohne Rechtsbelehrung, so doch zumindest mittels Hausanschlag, da der Tag des Anschlags die Frist für etwaige Beschlussanfechtungen auslöst.

Gemeinschaftsfremde Dritte, unabhängig davon, ob diese ein Interesse an der Übernahme der Verwaltung oder an der Durchführung von Erhaltungsarbeiten haben, sind zur Einberufung der Eigentümerversammlung nicht befugt (OGH 11.5.2004, 5 Ob 105/04h).

Die Registertabelle zeigt welchen Personenkreis aus welchem Grund und auf welche Art und Weise zur Einberufung der Eigentümerversammlung berechtigt ist.

Ablauf und Abstimmung

Der genaue Ablauf der Eigentümerversammlung ist im Gesetz nicht näher geregelt, of this is abhängig von den individuellen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft und dem Zweck der Versammlung. Den Vorsitz und damit die Leitung der Versammlung wird meistens der Verwalter (unterstützt durch einen Schriftführer) übernehmen, bei sehr großen Wohnungseigentumsanlagen uU ergänzend ein Moderator.
Wenn der Zweck der Eigentümerversammlung die Willensbildung und Beschlussfassung zu einem bestimmten angekündigten Thema der Verwaltung ist, dient der Schriftstücker Ablauf für den Verwalter als Orientierungshilfe:

 Begrüßung durch den Verwalter, Vorstellung von Experten, Mitarbeitern, etc.
Die Eigentümer bestätigen ihre Teilnahme durch Unterschrift auf der Anwesenheitsliste. Anwesende Angehörige oder sonstige Interessenten müssen namentlich nicht erfasst werden.
Prüfung der Vollmachten der ausgewiesenen Vertreter. Wenn Vollmachten mangelhaft sind oder fehlen ist dies festzuhalten und den Vertretern aufzutragen, diese binnen 14 Tagen nachzureichen.
 „Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung und Verständigung der Wohnungseigentümer.“
Feststellung der Beschlussfähigkeit.
Besprechung der Tagesordnung, Präsentation, Beantwortung von Fragen, Bereitstellung von Zusatzinformationen, Handouts, etc.
Berücksichtigung abweichender Abstimmungseinheiten gem. § 32 Abs. 1 2 WEGE.
Entscheidung über eventuelle Stimmrechtsausschlüsse.
Beratung und Diskussion der Eigentümer
Abstimmungsvorgang. In der Versammlung wird dies üblicherweise durch Handzeichen124 erfolgen, empfehlenswert ist die zusätzliche schriftliche Bestätigung der Willenserklärung auf vorbereiteten Abstimmungslisten.
Zusammenfassung des Verwalters, Ausblick auf weitere Versammlungen, Umsetzung der Maßnahmen, etc.
Festhalten des Endes (ebenso wie den Beginn) der Versammlung für das Protokoll.
Beendigung    der    Versammlung   _cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_durch    den    Vorsitzenden    (Verwalter), Verabschiedung.

Soll in einer Eigentümerversammlung ein Beschluss zu Thema gefasst werden, das auf der Tagesordnung nicht konkret bezeichnet wurde, so fehlt für die Abwesenden die Gelegenheit zur Äußerung und somit die Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit eines Beschlusses. Dies hat zur Folge, dass die Grundstückden an Ihre Stimmabgaben zumindest solange nicht gebunden sind, bis allen Wohnungseigentümern etwa durch die Fortsetzung dieser Abstimmung mittels Umlaufbeschluss Gelegenheit zur Äußerung gegeben wird. Ist dagegen nur die Minderheit anwesend und WIRD über ein ordnungsgemäß angekündigtes Thema abgestimmt, besteht für die Anwesenden bei additiver Fortsetzung der Abstimmung mittels Umlaufbeschluss Möglichkeit mehr Ihr Stimmverhalten abzuändern. Eine rechtswirksame Beschlussfassung in einer Versammlung über einen spontan gestellten Antrag eines Wohnungseigentümers ist nur in jenen Fällen möglich, wenn alle Wohnungseigentümer persönlich anwesend sind.

Niederschrift und Protokoll

Juwel. § 25 Abs. 1 3 WEG 2002 trifft den Verwalter eine Protokollierungs- und Verständigungspflicht über den Ablauf und die Teilnehmer der Eigentümerversammlung sowie über die Ergebnisse der gefassten Beschlüsse und Abstimmungen. Gibt es keinen Verwalter für eine Liegenschaft oder ist dieser nicht anwesend ohne diese Verpflichtung.

Der Verwalter ist nicht angehalten jede Wortmeldung zu notieren, außer es besteht ein ausdrücklicher Wunsch eines Wohnungseigentümers eine bestimmte Äußerung zu zitieren. Das Protokoll soll den Abwesenden neben den Abstimmungsergebnissen Auskunft geben, in welcher Weise die Tagesordnungspunkte erledigt wurden. Die Verständigungspflicht des Verwalters über den Ablauf der Versammlung besteht auch dann, wenn kein Beschluss zustande kam oder die Versammlung lediglich Informationszwecken diente.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung ist wie auch deren Einberufung auf die in § 24 Abs. 5 WEG 2002 beschriebene Weise jedem132 Wohnungseigentümer zur Kenntnis zu bringen. Das Protokoll (sinngemäß auch der Hausanschlag) mit Bericht über einen gefassten Beschluss hat zusätzlich eine Rechtsbelehrung ( vgl. § 24 Abs. 5 WEG 2002 ) über die Anfechtung zu enthalten. 

Das Protokoll der Versammlung sollte Inhalte aufweisen, die jeweils:

Bezeichnung der Liegenschaft, Zeitpunkt (Beginn u. Ende) und Ort der Versammlung.
Vermerk über die ordnungsgemäße Verständigung der WE und wann der Hausanschlag über die Einladung zur Versammlung am schwarzen Brett erfolgt IST.
Auflistung der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer samt deren grundbücherlichen Anteilen.
Vermerk, welche Personen der Verwaltung  bzw.  sonstige  Fachexperten waren anwesend.
Vermerk, ob Vertretungsvollmachten bereits bei der Versammlung vorhanden waren oder nachgereicht werden müssen.
Vermerk, welche Ausschlüsse vom Stimmrecht Bestanden und deren Gründe.
Vermerk über abweichende Abstimmungseinheiten gem. § 32 Abs. 1 2 WEG. 
Zeitpunkt des Verlassens eines WE, wenn danach Beschlüsse gefasst wurden.
Vermerk über Beschlussfähigkeit und Auflistung der grundbücherlichen Anteile der Anwesenden und wirksam vertretenen WE, uU ergänzende Darstellung in Prozentsätzen.
Erläuterungen, Anmerkungen und Erklärungen zu den einzelnen Tagesordnungspunkten.
Art der Abstimmung (Handzeichen, schriftlich mittels Unterschriftenlisten, etc.)
Text der gefassten Beschlüsse.
Ergebnis der Abstimmung. Dieses ist in Pro- und Kontra-Stimmen sowie in Stimmenthaltungen aufzugliedern.
Vermerk    des    Datums   _cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_der    Bekanntmachung    des    Ergebnisses    der Verfassung (der Niederschrift) am schwarzen Brett des Hauses.
Rechtsbelehrung (bei Beschlussfassung)

Additive Verfahren

§ 25 Abs. 1 3 2. Satz WEG 2002 verpflichtet den Verwalter für den Fall, dass in einer Eigentümerversammlung weder eine Mehrheitsentscheidung (Unabhängig davon, ob die Anteilsmehrheit anwesend war oder nicht) für einen Beschlussgegenstand zustande gekommen ist, zur Komplettierung der Abstimmung in Form eines Umlaufbeschlusses ( vgl. ErläutRV zu § 25 Abs. 3 WEG 2002). Der Verwalter hat diese Aufforderung zur schriftlichen Äußerung gleichzeitig mit der Bekanntmachung der Niederschrift unter Setzung einer angemessenen Frist (Nach den ErläutRV zu § 25 Abs. 3 WEG 2002 soll diese Frist vierzehn Tage nicht überschreiten, um rasch eine Entscheidung herbeizuführen.) an jene Eigentümer zu richten, sterben entweder bei der Versammlung gar nicht anwesend oder nicht wirksam vertreten waren. Die anwesenden Wohnungseigentümer sind, bei ordnungsgemäßer Ladung und Bezeichnung der Beschlussgegenstände, an Ihre bereits bei der Versammlung abgegebenen Stimmen gebunden.

„…trotz der Aufforderung zur schriftlichen Äußerung (besteht) für die Ausübung des Stimmrechts kein Schriftformgebot“, dies würde der grundsätzlichen Formfreiheit für das Zustandekommen eines Beschlusses widersprechen. Die Schriftlichkeit ist für die Dokumentation des Stimmverhaltens praktikabel und empfiehlt sich für den Verwalter die mündliche Stimmabgabe eines Wohnungseigentümers für Beweiszwecke etwa in Form eines Aktenvermerks schriftlich festzuhalten.

Diese Bestimmung setzt eine in einer Eigentümerversammlung begonnene Willensbildung voraus und ist vom Verwalter nicht auf andere Formen von Beschlussfassungen anwendbar. Bei einer Abstimmung im Umlaufverfahren muss der Verwalter daher nicht bei Ergebnislosigkeit noch ein zweites Mal an die Eigentümer herantreten. Die Regelung greift nur dann, wenn das positive Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses rechnerisch noch möglich ist. Kommt es trotz additiver Fortsetzung der Willensbildung innerhalb der gesetzten Frist zu keiner Mehrheitsentscheidung, besteht für den Verwalter kein weiterer Handlungsbedarf, „fehlende Stimmen (können) auch noch von interessierten Wohnungseigentümern beigebracht werden“. Eine Verlängerung der Frist ist ebenso wenig vorgesehen, wie die Berücksichtigung verspätet einlangender Stimmabgaben.

Der Verwalter muss gerade bei Entscheidungen über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sorgfältig abwägen, inwieweit eine Beschlussfassung überhaupt herbeigeführt werden soll, um Nicht durch Passivität der Wohnungseigentümer eine unangenehme Pattsituation herbeizuführen, die schließlich keine positive Zustimmung etwa zu einer unbedingt notwendigen Erhaltungsarbeit gibt.

Der Umlaufschluss

Neben der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung ist der Umlaufbeschluss sterben am häufigsten angewandte Methode eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen.
In der Praxis haben sich vor allem zwei Arten von Umlaufschlüssen herauskristallisiert:

Unterschriftenlisten, die im Haus zirkulieren oder an vereinbarten Kundmachungsplätzen im Haus wie zB dem schwarzen Brett im Stiegenhaus angeschlagen werden.
 Abstimmungsbögen, welche meist vom Verwalter  zeitgleich  an  die  WE übersandt werden.

Bei Unterschriftenlisten ist sofort ersichtlich, wer welche Entscheidung getroffen hat und es sich hierbei um eine öffentliche Form der Abstimmung handelt. Im Gegensatz dazu sind Abstimmungsbögen zumindest während des Abstimmungsprozesses geheim, da jeder einzelne vorzugsweise ohne Informations- und Meinungsaustausch mit den Miteigentümern für oder gegen einen Beschlussgegenstand votiert.
Der größte Nachteil des Umlaufbeschlusses ist die fehlende Diskussionsmöglichkeit und dadurch eine Beratung der Eigentümer und eine wechselseitige Beeinflussung durch unterschiedliche Argumentationen kaum gegeben.

Die rechtswirksame Beschlussfassung mittels Umlaufbeschluss ist gleich jener in einer Eigentümerversammlung an die Gelegenheit zur Äußerung und Stimmabgabe sämtlicher Eigentümer gem. § 24 Abs. 1 1 WEG 2002 geknüpft. Im Umlaufverfahren ist dieses Kriterium durch Übersendung des Umlaufbeschlusses mit dem Ersuchen zur Äußerung zu einem Abstimmungsthema bereits erfüllt. Da die Gelegenheit zur Äußerung ausreichende Informationen und Überlegungszeit voraussetzt, ist den Eigentümern eine Äußerungs- und Überlegensfrist auch beim Umlaufbeschluss zu gewähren. Die Länge dieser Frist wird sich an § 25 Abs. 2 WEG 2002 zu orientieren haben und daher mindestens zwei Wochen berücksichtigen müssen.

Das Gesetz sieht weder für den Umlaufbeschluss noch für die sonstigen Arten der Beschlussfassung Vorbereitungshandlungen wie etwa den Hausanschlag oder die vorherige Versendung der Tagesordnung vor. Der Wohnungseigentümer kann seine Stimmabgabe beim Umlaufverfahren mündlich oder schriftlich abgeben und sind daher Stimmabgaben per Email, Fax oder Telefon ebenfalls zulässig. Das Ergebnis der Beschlussfassung ist jedoch auf die in § 24 Abs. 5 beschriebene Weise kumulativ bekannt zu machen.

Den Eigentümern müssen auch für die Entscheidung mittels Umlaufbeschluss genügend Informationen zur Verfügung gestellt werden. Neben dem klar und unwidersprüchlich beantragten Beschlusstext kann der Verwalter notwendig bzw. erklärende Zusatzinformationen in einem Begleitschreiben dem Umlaufschluss anschließen. Einfache und klare Fragestellungen, die entweder mit ja oder nein zu antworten sind, can den Rücklauf der Fragebögen positiv beeinflussen. Die Setzung einer angemessenen Frist für die Rücksendung ist zweckmäßig.
Bei der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung WIRD vor der endgültigen Abstimmung und Werden unterschiedliche Meinungen ausgetauscht. DAMIT beim Umlaufbeschluss Meinungsäußerung und Abstimmungsverhalten nicht endgültig zusammenfallen, muss eine Änderung des Stimmverhaltens bis zum Ende des Abstimmungsvorgangs möglich sein und IST die Bekanntgabe des Ergebnisses der Beschlussfassung erforderlich, um die Entscheidung rechtswirksam zu lassen.

Sonstige Formen der Beschlussfassung

Neben der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung oder mittels Umlaufbeschluss sind auch andere Formen der Willensbildung zulässig und rechtlich gleichwertig. Angaben der Eigentümer können daher ebenso auf schriftliche Weise wirksam zustande kommen:

►    Mündliche Beschlussfassung vor Ort in der WE-Anlage.
►    Umfrage von Tür zu Tür.157
►    Mündliche Beschlussfassung via Telefonkonferenz (vgl. ErläutRV zu § 24 Abs. 1 WEG 2002).
►    Entscheidungsfindung per Email, im Internet, etc.

Aus Gründen der Nachweisbarkeit der wirksamen Beschlussfassung WIRD diese Methoden Nur in Eigentümergemeinschaften und solchen mit gutem Einvernehmen zwischen verschiedenen praktischen Bedeutungen zukommen. If ein Verwalter bestellt IST, WIRD this auch hier das Zustandekommen der Beschlüsse protokollieren, bei mündlichen Beschlussfassungen vor Ort ist eine Anwesenheitsliste ratsam. Gerade bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, deren Durchführung der Verwalter nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses klargestellt werden darf, sind solche individuellen mündlichen Beschlussfassungen nicht zu empfehlen. Damit soll nämlich vermieden werden, dass „ … der die Durchführungde Verwalter … behauptungs- und beweispflichtig dafür (wird), dass ein Beschluss auf diesem Wege zustande gekommen ist. Auch bei diesen Formen der Beschlussfassung sind die Vorschriften zur wirksamen Beschlussfassung gem. § 24 Abs. 1 1 WEG einzuhalten.