1. Gegenstand der Abstimmung
1. Gegenstand der Abstimmung
EINHEIT IST STÄRKE
EIGENTÜMER
GEMEINSAM AKTIV SEIN. FÜR UNSER HAUS.
Quelle: Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft
WOHNUNGSEIGENTUMSRECHTLICHE GRUNDLAGEN
Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft
Beschlussarten
Das WEG 2002 nennt zwei verschiedene Arten von Mehrheitsbeschlüssen, einfache Mehrheitsbeschlüsse und solche, die mit einer zweidrittel Anteilsmehrheit zu schließen sind (=qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse). Einstimmige Beschlüsse fordern das WEG nicht. Bestimmte Angelegenheiten über die Nutzung der Sache oder Verfügungen über das Gemeinschaftsgut iSd. § 17, § 26, § 32 Abs. 1 2 und § 33 Abs. 3 WEG 2002, sind den Vereinbarungen aller Eigentümer und damit der Einstimmigkeit vorbehalten.
Maßnahmen außerhalb des Regelungsinhalts des § 29 WEG (§ 29 Abs. 5 WEG 2002 verweist ausdrücklich auf den Geltungsbereich der §§ 834 u. 835 ABGB.) fordert einstimmige Beschlüsse oder den Ersatz der fehlenden Zustimmung durch Richterspruch. Ein Beispiel für eine einstimmigkeitspflichtige externe Verwaltungsmaßnahme ist die Aufkündigung eines allgemeinen Teils der Liegenschaft bestehender Bestandsvertrages mit einem Wohnungseigentümer (OGH 25.11.1997, 5 Ob 2330/96z).
Einfache Mehrheitsbeschlüsse
Einfache Mehrheitsbeschlüsse sind die am häufigsten im Wohnungseigentum gefassten Beschlüssen. Setzen Sie die Zustimmung von mehr als 50 % der Inhaber der grundbücherlichen Anteile voraus.
Gegenstand von Mehrheitsbeschlüssen sind Verwaltungshandlungen und somit Maßnahmen der ordentlichen und externen Verwaltung. Ein Unterschied im Zustandekommen oder der rechtlichen Wirksamkeit von Beschlüssen der ordentlichen und externen Verwaltung besteht nicht. Der Differenzierung kommt insoweit Bedeutung zu, als der Verwalter Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung eigeninitiativ (vgl. § 20 Abs. 1 WEG 2002 Pflicht des Verwalters zur Wahrnehmung der gemeinschaftsbezogenen Interessen aller WE) wahrnehmen muss und eine Beschlussfassung in diesem Bereich im Gegensatz zur externen Verwaltung nicht zwingend notwendig und oft nicht zweckmäßig ist. Unterschiede ergeben sich auch in den Gründen sowie den Fristen der Beschlussanfechtung (siehe Kapitel 3.8.3 u. 4.3.2).
Qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse
Für das Zustandekommen der qualifizierten Mehrheitsbeschlüsse ist die Zustimmung der Eigentümer von mindestens zweidrittel der Grundbuchsanteile notwendig. This sind ausnahmsweise für die Vorschriften von drei wohnungseigentumsrechtlichen Bereichen vorgesehen:
► Vorläufige Benützungsregelung (§ 17 Abs. 2 2. Satz WEG 2002)
► Abgehen vom Zwei-Jahres-Rhythmus der Eigentümerversammlung (§ 25 Abs. 2)
► Verbrauchsabhängige Aufteilung einzelner Aufwendungen (§ 32 Abs. 3 )
Mehrheitsweisungen
Weisungen der Mehrheit sind für den Verwalter jedenfalls beachtlich, sofern sie nicht gesetzwidrig sind (vgl. § 20 Abs. 1 WEG 2002). Mehrheitsweisungen kommen bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung in Betracht, da im Bereich der externen Verwaltung eine Beschlussfassung zwingend erforderlich ist. Mehrheitsweisungen sind Beschlüsse gleichzusetzen und können auch deren Wirksamkeit gem. § 24 Abs. 1 6 WEG im Außerstreitigen Verfahren überprüft werden.
Diese can eingesetzt Werden um die Verwalterpflichten gem. § 20 WEG 2002 einzumahnen oder dem Verwalter zu den von ihm geplanten Maßnahmen im Bereich der ordentlichen Verwaltung eine gegenteilige Weisung zu erteilen.
Gerade in großen Wohnungseigentumsliegenschaften mit vielen Eigentümern kommt den Mehrheitsweisungen kaum praktische Bedeutung zu. Zunehmende Passivität und unerwartete Organisationsstruktur der Eigentümergemeinschaft96 erschweren eine mehrheitliche Entscheidungsfindung außerhalb der formalistischen vom Verwalter angekündigten Beschlussfassung.
Sonstige Beschlüsse
Wenn mehr als die Hälfte der Eigentümer einem Beschlussvorschlag widersprechen, liegt ein negativer Beschluss vor. Eine Anfechtungr Beschlüsse (also nicht die Frage der Mehrheit strittig ist) kommt nicht in Betracht, da das Gericht nur die derartige Rechtswirksamkeit eines Beschlusses prüft und nicht den Meinungsäußerungen der Minderheit die Wirkung eines Mehrheitsbeschlusses anerkennen kann (OGH 13.4.1999, 5 Ob 54/ 99 Jahre).
Beschlüsse der Minderheit („Nichtbeschlüsse“) grundsätzlich ohne Rechtswirkung. Dies kommt bei einem Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs. 3. WEG 2002 nur dann Bedeutung zu, wenn durch die neu ermittelte Abstimmungseinheit der Minderheit Mehrheitsstellung zukommt und diese dadurch berechtigt ist, bindende Entscheidungen für die Eigentümergemeinschaft zu treffen.
Nichtige Beschlüsse sind solche, die krass gegen die Rechtsordnung verstoßen und können diese auch außerhalb der Anfechtungsfristen mit Feststellungsklage im streitigen Verfahren bekämpft werden (vgl. besonders JAB zu § 24 Abs. 6 WEG 2002).