Das Ziel der Geschäftsordnung ist es, eine „Anleitung“ zu haben, wie in den Abstimmungsprozess außerhalb der Eigentümerversammlung, das heißt in einer Anwendung, Online-Formular, um fortzufahren.

Das Schreiben und Definieren des gesamten Abstimmungsprozesses über eine Online-Plattform ist ein wichtiger Schritt für die Transparenz des Betriebs zwischen den Eigentümern und der Verwaltungsgesellschaft. Die Tatsache, dass wir schriftlich definieren, wie der Abstimmungsprozess funktioniert, bedeutet nicht, dass wir die Kontrolle über das Wohnhaus selbst in die Hand nehmen

Die Definition der Regeln beschreibt nur das Abstimmungssystem und wie dieses System mit der örtlichen Gesetzgebung zusammenhängt, insbesondere den Bestimmungen des Gesetzes über den Besitz von Wohnungen. Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass es Zeit und Wissen braucht, um diese Informationen herauszufinden. Aus diesem Grund spiegeln sich wichtige Punkte dieses Gesetzes in der Geschäftsordnung wider, um Zeit zu sparen.

Die Definition der Regeln hat keine Auswirkungen auf die Hausverwaltung (dh Altmann & Partner), die weiterhin alle Dinge erledigt, die mit dem normalen Betrieb des Hauses zusammenhängen.

Die Geschäftsordnung ist kein Rechtsdokument, sondern nur ein internes Dekret, genau wie die Hausordnung (die Hausordnung ist für alle selbstverständlich).

Wie die Hausordnung bildet auch die Geschäftsordnung den Rahmen, innerhalb dessen der Prozess definiert wird. In welcher Form kann der Eigentümer in diesem Fall freiwillig und frei entscheiden, dass die kollektiven Anforderungen an den Administrator klar festgelegt werden.

Die Geschäftsordnung bindet wie die Hausordnung keinen Eigentümer rechtlich an Verpflichtungen oder andere Handlungen.

Das Ausfüllen und Unterschreiben des Formulars dient nur zur Identifizierung des Eigentümers. Die E-Mail-Adresse und der Name sind Kennungen, die der Antrag überprüft, damit der Eigentümer nicht zweimal abstimmen kann, und gleichzeitig ist die Identifizierung des Eigentümers (dh seine Wahlkapazität) garantiert.

Ein weiterer Grund ist, dass Sie den Beweis Ihres Willens nachweisen müssen, dh dass Sie der Online-Abstimmung zustimmen. Dieser Vorgang ist nur einmal von Ihnen erforderlich, was bedeutet, dass Ihre Zustimmung bei der nächsten Abstimmung verwendet wird.

Aus diesem Grund habe ich Sie gebeten, die erforderlichen Informationen einschließlich Ihrer Unterschrift zu vervollständigen. Mit Ihrer Unterzeichnung erklären Sie sich damit einverstanden, dass Sie die Geschäftsordnung gelesen und verstanden haben, wie der Prozess außerhalb der Sitzung funktioniert, dh online (die meisten von Ihnen haben bereits einmal abgestimmt, also haben Sie getestet, wie einfach eine solche Abstimmung ist). Den Verlauf des Autorisierungsprozesses des Eigentümers finden Sie in Prozessabbildung Nr. 1.

Die Vorteile der Online-Abstimmung sind folgende:

1. Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit zu wählen. Ihre Rechte werden nicht dadurch eingeschränkt, dass das Datum der Sitzung nicht zu ihm passt oder er aus gesundheitlichen oder anderen Gründen nicht teilnehmen kann.

2. Eliminierung des Druckens, Signierens und Scannens von Abstimmungsformularen und Zurücksenden von E-Mails oder Briefen an die Verwaltungsagentur.

3. Beseitigung von Fehlern im Zusammenhang mit der manuellen Verarbeitung von Stimmen (bei der letzten Abstimmung über die Schließung des Pools ist ein Fehler in der manuellen Stimmensumme aufgetreten).
   

4. Online-Abstimmungen schützen auch vor Virusinfektionen (einschließlich der COVID 19-Pandemie), die durch physischen Kontakt auftreten können. Durch die Verwendung eines Online-Abstimmungssystems können wir mit Zuversicht sagen, dass wir unser Leben schützen.

5. Sie haben die Möglichkeit zu reagieren und Zeit zu haben, sich mit dem Thema vertraut zu machen, über das wir abstimmen. Jeder Eigentümer kann während der Abstimmung eine Frage stellen und eine entsprechende Antwort erhalten.

6. Es gibt eine nachweisbare Zeitersparnis aller Eigentümer. Wir können über Fragen von zu Hause, auf Geschäftsreise oder aus dem Urlaub abstimmen, und es ist nicht erforderlich, physisch an der Besprechung teilzunehmen.

7. Bei Bedarf können wir eine schnelle Entscheidung treffen und müssen nicht auf ein physisches Treffen warten, um eine Entscheidung zu treffen. Gleichzeitig ist es möglich, mehr Themen zu diskutieren, was während eines physischen Meetings aus zeitlichen Gründen nicht möglich ist. Es sind auch Informationen für Sie, wie der Abstimmungsprozess ablaufen wird, einschließlich Informationen aus dem Bundesgesetz WEG 2002. Diese Informationen gelten für jede Eigentümerversammlung, einschließlich der letzten, die letztes Jahr in Maria Alm stattfand. Ich füge diese Informationen nur der Geschäftsordnung hinzu, da jeder Eigentümer wissen sollte, worum es geht. (In unserem Land sagen die Leute: Unwissenheit über das Gesetz entschuldigt nicht, deshalb denke ich, dass es für jeden nützlich ist, dem es gehört). Auch dies ist nichts Neues, es dient nur zu Ihrer Information.

Es gibt keine Antwort auf diese Frage, die die Verschiebung der Zustimmung zum Online-Abstimmungsprozess unter Verwendung des Abstimmungsantrags lösen würde.

Aus rein logischer Sicht bedeutet dies, dass die Beantwortung von mehr Fragen weniger Zeit in Anspruch nimmt (in einer physischen Besprechung haben wir nur wenige Stunden Zeit, um Fragen und Antworten einmal im Jahr zu beantworten), und andererseits benötigen wir mehr Zeit für die Beantwortung weniger Fragen. (Während einer Online-Diskussion haben wir die Möglichkeit, innerhalb des Jahres in Tagen oder Wochen zu antworten.)

Meiner Meinung nach muss im Gegenteil eine größere Anzahl von Fragen online gelöst werden, gerade weil jeder Eigentümer Zeit benötigt, um die Fragen zu lesen, sich mit dem Inhalt und den Antworten auf diese Fragen vertraut zu machen.

Darüber hinaus ist dies keine grundlegende Änderung, die zu keinem Zeitpunkt geändert werden kann. Wie die Hausordnung kann auch die Geschäftsordnung jederzeit geändert werden. Aus diesem Grund verschiebt die Verschiebung der Genehmigung von Abstimmungsregeln nur den systemischen Ansatz.

Darüber hinaus ist es aufgrund der COVID 19-Pandemie sehr unwahrscheinlich, dass in diesem Jahr ein Eigentümertreffen stattfinden wird. Es ist überhaupt nicht klar, wann und unter welchen Bedingungen wir uns treffen könnten. Es sollte auch betont werden, dass die Erfahrung der letzten Eigentümerversammlung zeigt, dass einige Probleme nicht schnell gelöst werden können, ohne das Problem zu verstehen. Leider habe ich auch die Eigentümer getroffen, die vom Kurs, dem Ergebnis der Verhandlungen und der mangelnden Transparenz bei der Bewertung des Abstimmungsergebnisses enttäuscht waren.

Ein konkretes Beispiel für die Verschiebung der Lösung eines wichtigen Themas war das langfristig ungelöste Problem im Zusammenhang mit der Auffahrt und ihrem Mietvertrag, das in diesem Jahr sofort gelöst werden musste. Das Ergebnis dieser Verzögerung hat uns mehr als 15.000 Euro gekostet.

Dies ist ein sachliches Beispiel dafür, wie langfristige Probleme verschoben und nicht gelöst werden können. Meiner Meinung nach sollten wir diese nicht systemische Lösung vermeiden.

Ich möchte auch auf die bereits stattgefundene Abstimmung hinweisen, die meiner Meinung nach eindeutig den Willen der Mehrheit der Eigentümer zum Ausdruck bringt, sich fortlaufend online mit den Dingen zu befassen. Aus der vorherigen Abstimmung geht hervor, dass die meisten Eigentümer die Zeit haben, eine Entscheidung zu treffen. Aus dieser Abstimmung geht hervor, dass Zeit entscheidend ist, um Informationen zu erhalten und den freien Willen der Eigentümer zum Ausdruck zu bringen. Im Falle eines persönlichen Treffens ist die Objektivität der Abstimmung nicht garantiert und die Eigentümer stehen unter Zeitdruck, ohne die Möglichkeit, die Informationen zu validieren.

Das Ergebnis dieser Lösung (physisch) ist / wird sein, dass es keinen einheitlichen Prozess für die Online-Abstimmung geben wird, was für uns (als Eigentümer) nachteilig und umgekehrt für die Verwaltungsagentur vorteilhaft ist. Diese Lösung ist daher nur zweckmäßig und nicht jeder Eigentümer kann dieser Aktion zustimmen.

Ich glaube, dass das Ziel aller Eigentümer und Miteigentümer darin besteht, dass wir in der Lage sind, effektiv zu kommunizieren und effektiv und rational über unser Miteigentum zu entscheiden, um unsere Zeit für Ruhe und Urlaub in unserem Apartmenthaus zu verwenden.

Die Geschäftsordnung ist systematisch in mehrere Bereiche unterteilt:

1. Einleitende Bestimmungen, - hier finden Sie Informationen zum Gegenstand der Geschäftsordnung

2. In Punkt 2, Bekanntmachung über die Abstimmung außerhalb der Sitzung, finden Sie Informationen darüber, wie Sie darüber informiert werden, dass eine Abstimmung stattfindet

3. Punkt 3 definiert, welche Themen im Falle einer Abstimmung behandelt werden. Dieser Punkt dient dazu, sich nur auf wichtige Themen im Zusammenhang mit der Hausverwaltung zu konzentrieren. Dieser Punkt definiert klar, welche Themen für die Abstimmung relevant sind.

4. Punkt 4 definiert die Regeln, wie die Vorbereitung der Abstimmung selbst stattfindet und wer an dieser Abstimmung teilnehmen wird, einschließlich technischer Fragen bei der Verwaltung des Antrags.

5. Punkt 5 definiert und beschreibt den Abstimmungsantrag, es gibt Informationen zur Sicherheit und zu den Funktionen des Antrags

6. Punkt 6 definiert und beschreibt den Abstimmungsprozess selbst, wann er beginnt, wann er endet usw.

7. Punkt 7 definiert die Bestimmungen des Europäischen Rates für elektronische Kommunikation, dh es gibt Informationen darüber, dass diese Abstimmungsmethode den Gesetzen der Europäischen Union in vollem Umfang entspricht.

Ja, wir haben derzeit insgesamt 44 E-Mail-Adressinhaber, die diese Benachrichtigung erhalten haben. Dies bedeutet, dass wir von insgesamt 46 Eigentümern nur 2 Eigentümer haben, zu denen wir keinen E-Mail-Kontakt haben, was nicht bedeutet, dass sie keine E-Mail-Adresse haben. Es muss jedoch sichergestellt werden, dass jeder Eigentümer die Möglichkeit und das Stimmrecht hat.

Dies wird gelöst, indem im Falle einer Abstimmung ein Brief an ihre Postanschrift gesendet wird, in dem sie gemäß dem Bundesgesetz § 24 WEG 2002 auf dem Schriftweg abstimmen können.

Statistisch bedeutet dies tatsächlich, dass derzeit 44 Eigentümer (Wohnungen) online mit einem Gesamtanteil von 95,34% abstimmen können. Gemäß § 24 WEG 2002 beträgt das Quorum der absoluten Mehrheit 50,01% der gültigen Gesamtbeteiligung, wobei die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer auf dem Verhältnis der Miteigentumsanteile basiert. Aus Gründen der Transparenz und der Anforderungen der Geschäftsordnung habe ich einen Überblick über die Eigentumsverhältnisse unserer Community erstellt, der hier verfügbar ist: www.hintermoos.at/share

Aus Sicht von Altmann & Partner und nach Aussage des Vertreters Stefan Innerhofer ist der entscheidende Faktor:

"Also für mich ist es wichtig: Ich brauche einen klaren Ausdruck, was der Wille der Eigentümer ist. Es ist mir egal, ob Sie eine E-Mail an einen Brief senden, ....... Manchmal treffe ich in einem kleinen Haus mehrere Eigentümer von Zufall und sie sagen mir, was ich für sie tun soll. Dass es für mich ausreicht, Maßnahmen zu ergreifen."

Stefan Innerhofer (Altmann & Partner), 15.2.2021

Seine Aussage steht im Einklang mit § 24 Artikel 1 WEG 2002.

Ich möchte Sie auch fragen, ob Sie keinen E-Mail-Kontakt zu den Eigentümern Rudi Schäuffele (TOP26) und Horst Riedler (TOP49) haben. Wenn Sie einen Kontakt haben, senden Sie ihn bitte.

Dies ist vor allem kein neuer Wahlprozess. Millionen von Eigentümern in Europa (Österreich, Deutschland, Großbritannien und die Tschechische Republik) verwenden ähnliche Online-Abstimmungssysteme und -regeln, was eine gute Nachricht ist. Es sollte betont werden, dass die Online-Abstimmung außerhalb der Eigentümerversammlung ein Standardprozess ist, der nicht neu ist!

In Bezug auf die Auslegung der WEG 2002 definiert dieser Rechtsrahmen die Abstimmung in sieben Punkten in Paragraph 24 der WEG 2002. Dieses Gesetz definiert jedoch keinen detaillierten Abstimmungsprozess, sondern bietet lediglich einen allgemeinen Rahmen. Die Geschäftsordnung präzisiert und erweitert daher den Abstimmungsprozess auf bestimmte Gemeinschaften und deren Bedürfnisse.

Schließlich wird dieser allgemeine Rechtsrahmen von Altmann & Partner selbst geregelt, was diesen Rechtsrahmen wie folgt erklärt:

"Also für mich ist es wichtig: Ich brauche einen klaren Ausdruck, was der Wille der Eigentümer ist. Es ist mir egal, ob Sie eine E-Mail an einen Brief senden, ....... Manchmal treffe ich in einem kleinen Haus mehrere Eigentümer von Zufall und sie sagen mir, was ich für sie tun soll. Dass es für mich ausreicht, Maßnahmen zu ergreifen."

Stefan Innerhofer (Altmann&Partner), 15.2.2021

Auch hier muss betont werden, dass die Geschäftsordnung kein Rechtsdokument ist, sondern nur ein internes Dekret, genau wie die Hausordnung (und soweit ich weiß, ist niemand gegen die Hausordnung) binden Sie keinen Eigentümer rechtlich an Verpflichtungen oder andere Handlungen!

Obwohl die Geschäftsordnung kein juristisches Dokument ist und keine Kosten für den Eigentümer mit sich bringt, gibt es immer noch Fragen, die viel Zeit erfordern, um sich mit dem Thema vertraut zu machen und es zu beantworten.

Dieses Beispiel zeigt deutlich, dass die fortlaufende Online-Kommunikation für die meisten Eigentümer die Lösung ist, Entscheidungen frei zu treffen und sich mit den vorgeschlagenen Änderungen vertraut zu machen. Wenn wir uns bei einem physischen gemeinsamen Treffen damit befassen, werden wir einige Stunden damit verbringen, die Fragen zu beantworten, und es wird immer noch eine schwierige Entscheidung für uns sein (er hat persönliche Erfahrungen aus dem letzten Treffen).

Genau das ist der Zweck der Geschäftsordnung, um den Abstimmungsprozess zu verstehen. Die Antworten finden Sie in den Regeln 4.5 und 6 der Geschäftsordnung, die auch unter www.hintermoos.at/vote-rules verfügbar sind.

Kurz gesagt, der Prozess funktioniert wie folgt:

1. Gemäß Regel 4 der Geschäftsordnung kann jeder Eigentümer eine Abstimmung beantragen, indem er eine Abstimmungsfrage unter www.hintermoos.at/vote-questions registriert (Jeder Eigentümer hat das Recht, eine Frage zu stellen)

2. Wenn die Abstimmungsfrage mit Artikel 3 übereinstimmt, veröffentlicht der Administrator (ich oder der autorisierte Eigentümer) die Abstimmungsfrage.

3. Nach Veröffentlichung der Abstimmungsfrage erhält jeder Eigentümer eine E-Mail (derjenige, der keinen solchen hat-dann Brief), in der er die Möglichkeit hat, über das Thema abzustimmen. Darüber hinaus werden Sie vom System benachrichtigt, wenn Sie nicht dafür stimmen.

4. Gleichzeitig ist ein Diskussionsblog zu dieser Frage geöffnet, in dem jeder Eigentümer auf die Frage antworten kann. (Seine Reaktion ist möglicherweise nicht sofort, er hat genug Zeit, um eine Entscheidung zu treffen.)

5. Am Ende der Abstimmung wird das Abstimmungsergebnis nach dem Willen der Eigentümer an die Agentur gesendet.

Die Abstimmung entspricht genau der Abstimmung bei einer physischen Besprechung. Neben der Verwaltungsagentur wird die Tagesordnung auch von den Eigentümern erstellt, die auch das Recht haben, sich zu äußern und eine Frage oder Frage zu stellen. Weitere Informationen finden Sie in der Frage: Was sind die Vorteile von Online-Abstimmungen?

Wenn etwas nicht klar ist oder Sie Zweifel haben, schreiben Sie mir bitte Ihre spezifische Frage. Leider kann ich ohne eine spezielle Frage nur den Wortlaut der Geschäftsordnung kopieren.

Ich habe die Abstimmungssoftware selbst geschrieben, daher ist sie für unsere Community KOSTENLOS. Diese Software ist Teil des Portals www.hintermoos.at und wird mit der Programmiersprache JavaScript erstellt. Die einzigen Kosten für diese Software sind die laufenden Kosten, die bereits auf der Vorbesitzerversammlung für insgesamt 200 € pro Jahr vereinbart wurden. Technische Informationen zum System sind auch in der Geschäftsordnung beschrieben, insbesondere in Artikel 5.

DocuSign ist ein System, das der europäischen Gesetzgebung zur elektronischen Identifizierung entspricht - eIDAS. Dieses System ermöglicht die rechtlich elektronisch überprüfte Identifizierung des Eigentümers innerhalb der Europäischen Union. Es ist eine rechtlich identische Signatur wie beim physischen Signieren von Dokumenten. eIDAS ermöglicht somit eine elektronische Form der Kommunikation mit einer verifizierten Signatur, ohne dass der Eigentümer physisch anwesend sein muss.

Weitere Informationen finden Sie hier: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/HTML/?uri=CELEX:31999L0093&from=EN

Diese Art der Identifizierung gewährleistet somit die Überprüfung des Eigentümers und ist gesetzlich anerkannt. Ziel ist eine einmalige Zustimmung des Eigentümers zu den Regeln (Verfahrensregeln). Daher werden wir die Echtheit der Unterschrift jedes Eigentümers offiziell überprüfen. Dieses System ermöglicht es uns, elektronisch darüber abzustimmen, was in allen Mitgliedstaaten der Europäischen Union rechtsgültig ist.

Natürlich ist es auch möglich, eine Methode zu verwenden, die bereits bei der Schließung des Pools am 29. Januar 2021 für E-Mal (elektronische Abstimmung) verwendet wurde. Mit Zustimmung der Eigentümer kann sie angewendet werden (siehe Stefan Innerhofer) Aussage unten).

"Also für mich ist es wichtig: Ich brauche einen klaren Ausdruck, was der Wille der Eigentümer ist. Es ist mir egal, ob Sie eine E-Mail an einen Brief senden, ....... Manchmal treffe ich in einem kleinen Haus mehrere Eigentümer von Zufall und sie sagen mir, was ich für sie tun soll. Dass es für mich ausreicht, Maßnahmen zu ergreifen."

Stefan Innerhofer (Altmann&Partner), 15.2.2021

Wir werden dieses Problem beheben, wenn wir mit den Dienstleistungen der Verwaltungsagentur unzufrieden sind. Aus meiner persönlichen Erfahrung wäre es gut, Regeln für die Bewertung der Qualität der zwischen den Eigentümern und der Verwaltungsagentur erbrachten Dienstleistungen festzulegen.

In unserem Fall sollte dies standardmäßig durch einen Vertrag geregelt werden, in dem die Rechte und Pflichten des Administrators einschließlich der Geschäftsordnung ausführlich beschrieben werden. Die Vereinbarung, die noch in Kraft ist, stammt aus dem Jahr 1979 www.hintermoos.at/contract und die meisten Bestimmungen sind nicht mehr aktuell oder hinfällig, mit Ausnahme des letzten Absatzes, der sich auf andere Bestimmungen der geltenden Gesetzgebung bezieht.

Die Antwort auf diese Frage ist nichts weiter als eine Aktualisierung des Vertrags, wie es der Standard in allen Immobiliengemeinschaften der Welt ist. Meine Ansicht ist, dass diese Schlüsselfragen Adresse wichtig sind online und treffen die Besitzer einmal im Jahr diese nie lösen können.

Ich möchte daher darauf hinweisen, dass meiner Meinung nach die Lösung nicht darin besteht, die Agentur zu ändern, sondern die Verwaltung (Regeln) und die Kommunikation mit der Agentur einzurichten, die für die Immobilienverwaltung zuständig ist.

Keine Agentur wird dies jemals für uns lösen!