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Datum: 28.2.2021

Geschäftsordnung des Eigentümerverbandes
Mehrfamilienhaus

(im Folgenden als "Geschäftsordnung" bezeichnet)

Artikel 1

Einleitende Bestimmungen

(im Folgenden als "Geschäftsordnung" bezeichnet)
  1. Ein Beschluss des Eigentümerverbandes wird normalerweise auf der Eigentümerversammlung gefasst. Sie können jedoch auch aus der Ferne, beispielsweise schriftlich, per E-Mail oder per elektronischer Abstimmung empfangen werden.
     
  2. Diese Geschäftsordnung regelt die Einzelheiten der Abstimmung und Entscheidungsfindung durch die Eigentümer des Hintermoos-Wohnhauses in Bachwinkl 34, 5761 Maria Alm, Österreich, unter Berücksichtigung der Entscheidungsfindung der Eigentümerversammlung außerhalb der Eigentümerversammlung Dies bedeutet die Entscheidungsfindung auf elektronischem oder anderem technischen Wege und das Ergebnis der Verhandlungen.
    ​
  3. Hat der Eigentümer keinen Zugang zu den für die Abstimmung verwendeten technischen Mitteln, so kann der Eigentümer schriftlich abstimmen.
     
  4. Jeder Eigentümer einer Wohneinheit kann an der Versammlung der Eigentümer mit Entscheidungsrecht teilnehmen. 
     
  5. Ein Beschluss des Eigentümerverbandes wird gefasst, wenn die Mehrheit der Eigentümer der Wohnungen dafür stimmt. Die Mehrheit der Stimmen der Hausbesitzer basiert auf dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der Hausbesitzer, die für die Zulassung gestimmt haben, zur Summe aller Miteigentumsanteile der Hausbesitzer. Diese Geschäftsordnung steht im Einklang mit dem Bundesrecht Consolidated: Gesamte Rechtsvorschrift für Wohnungseigentumsgesetz 2002 § 24.

Artikel 2

Bekanntmachung über die Abstimmung außerhalb der Versammlung

  1. Wenn eine Fernabstimmung erforderlich ist, wird dies den Eigentümern durch elektronische oder schriftliche Mitteilung über die Fernabstimmung mitgeteilt.
     
  2. Die Mitteilung kann elektronisch, per E-Mail oder schriftlich zugestellt werden. Im Falle einer elektronischen Benachrichtigung per E-Mail ist der Eigentümer verpflichtet, eine E-Mail-Adresse anzugeben, die eine Kontaktadresse ist und auch zur Identifizierung des Eigentümers für den Zugriff auf ein sicheres Abstimmungs-Webformular verwendet wird.
     
  3. Wenn der Eigentümer keine elektronische E-Mail-Adresse hat und nicht bereit oder nicht über die technischen Kenntnisse verfügt, um diesen elektronischen kostenlosen Dienst einzurichten, wird er schriftlich über die Einberufung der Versammlung an die Korrespondenzadresse des Eigentümers informiert . Ein Eigentümer, der keine E-Mail-Adresse hat, kann seine Rechte auch an einen anderen Eigentümer delegieren, um ihn bei der Entscheidung zu vertreten. In diesem Fall wird die Abstimmung des Eigentümers über den Abstimmungsadministrator manuell zur Abstimmung hinzugefügt.

Artikel 3

Gegenstand der Abstimmung

  1. Über ordentliche und außerordentliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Verwaltung eines Mehrfamilienhauses kann nach dieser Geschäftsordnung abgestimmt werden.

    Zu den geeigneten Maßnahmen gehören Maßnahmen zur Instandhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums, die sich im täglichen Leben als notwendig oder zweckmäßig erweisen, im Interesse aller Miteigentümer liegen und keine besonderen Kosten verursachen. 
Gemäß § 28 WEG 2002 zählen folgende Aktivitäten zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft:
 
a) die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. 
 
b) die Bildung einer angemessenen Rücklage. Die Miteigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Die Rücklage muss angemessen sein, wobei die Angemessenheit nach wirtschaftlichen Kriterien unter Bedachtnahme auf den Verwendungszweck zu beurteilen ist, nicht aber an der Leistungsfähigkeit der Miteigentümer zu messen ist.

c) Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung.

d) die angemessene Versicherung der Liegenschaft; Zur angemessenen Versicherung der Liegenschaft gehören auf jeden Fall eine Feuer- und eine Haftpflichtversicherung.

e) die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrages.

f)  die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters

g) die Erlassung und Änderung der Hausordnung

h) die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung zugänglicher Teile der Liegenschaft, an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, und die Aufkündigung dieser Mietverträge;

i)  die Aufkündigung der obig angeführten, geschlossenen Mietverträge

j)  die Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises nach § 2 Z 3 EAVG für das gesamte Gebäude
Außerordentliche Maßnahmen, die in definiert sind § 29 Abs. 1 WEG 2002 enthält die WEG 2002-Vorschriften für den Teilbereich der außerordentlichen Verwaltung, ein Bereich, der auf Änderungen des allgemeinen Teils des Eigentums beschränkt ist, die über die in § 28 des WEG 2002.
Eine einfache Mehrheit der Hausbesitzer entscheidet, ob Änderungen an den allgemeinen Teilen der Immobilie vorgenommen werden sollen. Änderungen an den allgemeinen Teilen der Immobilie sind nützliche Verbesserungen oder andere strukturelle Änderungen, die über die Wartung hinausgehen.

Artikel 4

Abstimmung außerhalb der Versammlung

  1. Beschlüsse der Versammlung gelten nur als Verhaltensweisen, die einen entscheidenden Einfluss auf die Instandhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums gemäß §§ 28 und 29 Abs. 1 WEG 2002 und gemäß Artikel 3 dieser Geschäftsordnung haben.
     
  2. Jeder Eigentümer kann eine Abstimmung beantragen, indem er sich unter www.hintermoos.at/vote-questions   registriert.
     
  3. Die Abstimmung wird vom Administrator des Abstimmungssystems in der erforderlichen Zusammenarbeit mit den autorisierten Eigentümern und dem Gebäudemanager durchgeführt.
     
  4. Die Verhandlungen finden vom Versand der Mitteilung an die Eigentümer gemäß Artikel 2 bis zum Ablauf der in Artikel 5 dieser Geschäftsordnung genannten Abstimmungsfrist statt.

Artikel 5

Abstimmungssystem

  1. Für die elektronische Abstimmung wird ein Online-Abstimmungssystem verwendet. Dieses Abstimmungssystem ermöglicht die Fernabstimmung vom Wohnort des Eigentümers oder bei einem persönlichen Treffen der Eigentümer. Der Vorteil dieses Abstimmungssystems ist die automatische Verarbeitung der Stimmen der Eigentümer nach ihren Aktien und die Online-Anzeige der Zwischen- und Endergebnisse.
     
  2. Der Zugriff auf das System erfolgt ausschließlich über einen sicheren Kanal (HTTPS-Protokoll) und über ein Gerät mit Internetbrowser und Internetzugang. Das System läuft unter  https://www.hintermoos.at/vote 
     
  3. Sie müssen sich beim System anmelden. Zunächst wird der Benutzer registriert, was durch seine Zustimmung durch den Abstimmungsadministrator, die Aktivierung und die Erlaubnis zum Zugriff auf die Abstimmungsseite abgeschlossen wird. Die Benutzerregistrierung ist unter www.hintermoos.at/registration  verfügbar.
     
  4. Das System unterscheidet die folgenden Benutzertypen:
    a) ordentlicher Teilnehmer an der Abstimmung
    b) stimmberechtigter Administrator
     
  5. Das System ermöglicht regelmäßigen Online-Abstimmungsteilnehmer:

    ​a) eine Abstimmungsfrage gemäß Regel 3 dieser Geschäftsordnung vorzuschlagen
    b) das Abstimmungsproblem mit anderen Eigentümern besprechen
    c) auf eine Abstimmungsfrage antworten und ihre Meinung äußern
    d) bis zur Höhe ihres Anteils abstimmen
    e) aus drei Optionen abstimmen:
    1) Ich stimme zu
    2) Ich stimme nicht zu
    3) Ich werde mich enthalten
    f) Anzeigen des gesamten Abstimmungsverlaufs nach Abstimmungsjahr und -datum.
     
  6. Das Online-Abstimmungssystem ermöglicht dem Administrator Folgendes:
    a) eine neue Abstimmung erstellen
    b) Änderung von Fragen zulassen
    c) Fügen Sie jeder Frage zusätzliche Informationen hinzu und hängen Sie Dateien an
    d) mit der Abstimmung beginnen
    e) Richten Sie den automatischen E-Mail-Versand ein
    f) Abstimmung beenden und bewerten (Zeit zum Beenden der Abstimmung festlegen)
    g) eine Mitteilung an diejenigen Teilnehmer senden, die noch nicht abgestimmt haben
    h) Exportieren Sie Abstimmungsergebnisse im PDF- oder Excel-Format
    i) Exportieren Sie die Anwesenheitsliste der stimmberechtigten Teilnehmer
     
  7. Das System ermöglicht stimmberechtigten Teilnehmern die Abstimmung - wählen Sie eine der möglichen Antworten auf
    jede Frage jeder aktuellen Abstimmung.
     
  8. Die Teilnehmer können Fragen weiter diskutieren. Jede Abstimmungsfrage und alle zusätzlichen Informationen werden auf www.hintermoos.at/blog  veröffentlicht.

Artikel 6

Abstimmung der Versammlung

Artikel 7

Ergebnisse der Abstimmung der Versammlung

  1. Nach Ablauf der gesetzten Frist endet die Abstimmung. Das System führte eine automatische Bewertung auf der Grundlage der Summe der Eigentumsanteile durch. Nach Abschluss der Abstimmung sind die Ergebnisse sofort auf der sicheren  Website www.hintermoos.at/vote-results  verfügbar.
     
  2. Die Abstimmungsergebnisse werden aufgezeichnet und sind unter www.hintermoos.at/vote-results  verfügbar. Ein wesentlicher Bestandteil des Protokolls ist eine Liste aller Stimmen mit dem Abstimmungsergebnis.
     
  3. Die Abstimmungsergebnisse werden an den Gebäudemanager weitergeleitet, der die Wirksamkeit des Beschlusses und die damit verbundenen organisatorischen und sonstigen für die Durchführung des Beschlusses erforderlichen Tätigkeiten sicherstellt. Die Abstimmungsergebnisse werden elektronisch oder schriftlich übermittelt.

Artikel 8

Andere Vereinbarungen

  1. Die Genehmigung dieser Geschäftsordnung steht im Einklang mit der eIDAS-Verordnung des Europäischen Parlaments und der EU Nr. 910/2014 vom 23. Juli 2014 über elektronische Identifikations- und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im europäischen Binnenmarkt. Die Verordnung überwacht elektronische Identifizierungs- und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt der Europäischen Union. Es regelt elektronische Signaturen, elektronische Transaktionen, definiert Stakeholder und Prozesse, um die Sicherheit für Benutzer zu gewährleisten, die online Geschäfte tätigen, beispielsweise bei der elektronischen Überweisung von Geldern oder bei der Kommunikation mit öffentlichen Diensten. Die eIDAS-Verordnung ermöglicht die sichere und bequeme grenzüberschreitende Abwicklung von Transaktionen ohne die Verwendung herkömmlicher Papiermethoden wie Post oder Fax.
     
  2. Für die elektronische Signatur wird die digitale Plattform www.digisigner.com  verwendet.
     
  3. Die aktuelle Fassung der Geschäftsordnung wird auf der Website des Eigentümerverbandes unter www.hintermoos.at/vote-rules  veröffentlicht.
  1. Die Abstimmung beginnt am Tag der Veröffentlichung des Abstimmungsgegenstandes im Online-Abstimmungssystem. Der Eigentümer wird über diese Abstimmung per E-Mail oder Korrespondenz schriftlich informiert. Bei der Korrespondenzabstimmung wird der Gegenstand der Abstimmung (Stimmzettel) per Post versandt.
     
  2. Jeder Wähler ist berechtigt, zusammen mit dem Thema Abstimmung (Stimmzettel) seine Vorschläge, Kommentare oder Vorschläge an die Verwaltungsgesellschaft und den Verwaltungsrat der Wohnhausgemeinschaft zu senden. Der Verwaltungsrat ist verpflichtet, diese Kommentare und Vorschläge zu erörtern und den Eigentümer der Sitzung zu benachrichtigen, der diese Vorschläge, Kommentare oder Vorschläge gesendet hat.
     
  3. In den meisten Fällen kann die Mehrheit der Eigentümervereinigung entscheiden. Nur in dem in Punkt 7 vorgesehenen Fall. Für diesen Artikel ist Einstimmigkeit erforderlich. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer wird durch die Summe der Anteile der Wohnungseigentümer, die für die Zulassung gestimmt haben, im Verhältnis zur Summe aller Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer bestimmt. Dies bedeutet, dass beispielsweise ein Hausbesitzer die Mehrheit der Hausbesitzer vertreten kann, wenn er mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile besitzt.
     
  4. Die Höhe der Stimmrechte jedes Eigentümers wird auf der Grundlage von Absatz 2 der WEG 2002 Begriffsbestimmungen berechnet, wobei die Summe aller Eigentumsanteile 100% beträgt.
     
  5. Eine aktuelle Liste der Eigentumsanteile finden Sie auf der Website des Eigentümerverbandes  unter www.hintermoos.at/share.
     
  6. Gemäß der Geschäftsordnung in Artikel 4 kann jeder Eigentümer eine Abstimmung zu einem Thema vorschlagen, vorausgesetzt, der Gegenstand der Abstimmung entspricht Artikel 3 der Geschäftsordnung. Der Vorschlag wird dann von Systemadministrator oder einem autorisierten Eigentümer auf dem Portal www.hintermoos.at veröffentlicht. Alle Eigentümer werden diesbezüglich per Email benachrichtigt. Die Abstimmung wird zeitlich befristet mit einer Gültigkeitsdauer von mindestens einer Woche und maximal einem Monat. Die Abstimmung kann nur bei einem Mehrheitsentscheid der Eigentümer vorzeitig beendet werden.
     
  7. Jeder Eigentümer nur einmal auf einer Stimme Frage abstimmen, von den drei in Artikel 5 beschriebenen Optionen.
     
  8. Wenn sich jedoch die Größe der Anteile an den gemeinsamen Teilen des Hauses oder das Verhältnis der Höhe des Beitrags zur Verwaltung des Hauses und des Grundstücks ändert, außer aufgrund der Änderung des Anteils an der Gemeinsame Teile ist die Zustimmung aller Eigentümer im Haus erforderlich.
     
  9. Im Falle eines Eigentümers, der eine juristische Person ist, ist eine Person stimmberechtigt, die gemäß der Satzung oder dem Gesellschaftsvertrag oder eine Person, die dazu schriftlich befugt ist.
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